강남 아파트 갭투자 및 분양권 전매 대박 비결

요즘 많은 사람들이 투자에 관심이 높습니다. 그도 그럴것이 월급을 받아서 먹고 살기도 언제 투자하고 언제 집을 늘리겠습니다. 월급쟁이로 꼬박꼬박 돈을 모아서 집을 사려면 어지간히 노력해서는 어렵습니다. 아니 사실상 어렵다는 게 통계상으로 나타나고 있습니다. 그러다보니 많은 사람들이 재테크에 눈을 돌리고 있습니다. 

그런데 재테크에 눈을 뜬 사람들은 다릅니다. 운이 제대로 닿으면 금방 대박을 노려볼 수 있기 때문입니다. 그렇다보니 요즘 재테크에 많은 사람들이 귀를 기울이고 있습니다. 재테크 중에서도 부동산에 많은 사람들이 관심을 갖습니다.

실제로 아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 실물입니다. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 사야 하는지 관심이 있어 합니다. 이런 상황에서 최근 부동산 전매와 갭투자가 관심의 대상이 되고 있습니다. 강남 아파트 갭투자 장점은 뭘까요. 유의해야 할 점은 뭘까요. 

흔히 강남 아파트 갭투자 하면 떠올리는게 등촌주공5단지 답십리 자이 금호벽산아파트 답십리 파크자이 소형아파트 갭투자 흑석 아크로리버하임 역세권 소형아파트 논현동 소형아파트 서울 갭투자 등일 것입니다.

요즘 많은 사람들이 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌습니다. 무엇보다도 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼'의 '국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '갭(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌기 때문입니다. 

과연 부동산 투자 어떻게 해야 수익이 좋을까요. 그래서 오늘은 강남 아파트 갭투자 알아봅니다. 부동산 전매와 갭투자 차이점과 유의점에 관해서도 알아보록 합니다.

1억원으로 시작하는 강남 아파트 갭투자

아파트를 구매하려는 목적은 크게 두 가지입니다. ​실거주 이거나 투자목적일 것입니다. 하지만 ​목적에 따라 접근과 분석방법이 다릅니다. 투자가 목적일 경우 목표는 두 가지로 다시 나뉘게 됩니다. 월세수익과 양도차익 중 하나이며, 양도차익은 갭투자 이거나 개발사업의 투자입니다.

​개발사업은 재건축, 재개발 등의 정비사업과 기반시설 사업으로 인한 토지 가격 상승 목표로 나뉘게 됩니다. 실거주 일 경우 입지와 단지의 특성을 우선 살펴야 하고, ​투자일 경우 입지 뿐 아니라 사회경제적 특성과 요인도 살펴야 합니다. 

2012년 말부터 아파트를 비롯하여 전세가격상승이 예상되는 지역의 다세대 주택 등을 대상으로 한 갭투자가 성행하게 되었습니다. ​갭투자로 성공한 투자자도 있지만 실패한 투자자도 상당합니다. 제대로 된 갭투자가 필요한 대목입니다.

재테크 수단으로 부상한 분양권 전매와 갭투자

아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈을 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매'와 '갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있습니다. 

분양권 전매와 갭 투자 두가지 방법 모두 1억원 가량의 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작한 것입니다. 분양권 전매와 갭 투자가 관심의 대상이 된 것은 아마도 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았습니다. 

분양권 전매와 갭투자가 뭐길래?

하지만 투자 트렌드가 최근 달라지고 있습니다. 여기서 말하는 분양권 전매란 것은 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말합니다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말합니다. 

강남 아파트 갭투자 매력 알고보니

분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨겁습니다. 이를테면 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1년(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요합니다. 

갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 투입하게 됩니다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편입니다.

 

요즘 강남 아파트 갭투자 열풍 왜?

사실 분양권 전매와 갭 투자  두가지 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기입니다. 

서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.3㎡(1평)당 2000만원이 넘어선 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌습니다. 하지만 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새입니다. 

부동산 전매와 갭 투자 수익률은 어떨까

부동산 전매와 갭 투자 두가지 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까요. 이를 알아보기 위해서는 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말 당시를 떠올려 봐야 합니다. 

분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 2014년 10월 서초구에 97.9㎡형(5층 이상)을 분양받았습니다. 분양가는 무려 12억3000만원이었지만 계약금으로 10%인 1억2300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았습니다. 

다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 1억2000만~1억5000만원 선을 오가고 있습니다. 지난달인 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 13억5900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 1억2900만원 정도입니다.

 

하지만 무주택자 B씨는 같은 시기(2014년 10월) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동에 43.9㎡형(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였습니다. 당시 실거래가를 보면 매매가격은 2억1100만원이었지만 전세금이 1억9400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요했습니다. 

2년여가 흘러 2017년 5월 기준 이 아파트 전세금은 2억5000만~2억7000만원 선입니다. 지난달인 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 3억1000만원입니다. 이를 단순 계산해 보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달합니다. 

이제 A씨와 B씨를 본격 비교해 보겠습니다. 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 2년7개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달합니다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과합니다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60㎡ 이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있습니다.

 

강남 아파트 갭투자 열풍인 이유 알고보니?

최근 강남 아파트 갭 투자 열풍을 일으키고 있습니다. 앞서 소개한 갭 투자 방식의 투자가 엄청난 수익률을 기록하면서 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심까지 식을 줄 모릅니다. 

부동산 투자는 뭐니뭐니해도 임대소득보다는 부동산 가치 상승에 따른 자본차익을 노리는 것이 중요합니다.  전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리합니다. 

강남 아파트 갭 투자 유의할 점은?

갭 투자가 높은 수익률을 봤다고 너도나도 무조건 뛰어들어야 할까요. 이에 대해 전문가들은 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이라고 지적합니다. 

왜냐하면 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문입니다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문입니다. 갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것입니다. 환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있어 주의가 필요합니다.

흔히 강남 아파트 갭투자 하면 등촌주공5단지 답십리 자이 금호벽산아파트 답십리 파크자이 소형아파트 갭투자 흑석 아크로리버하임 역세권 소형아파트 논현동 소형아파트 서울 갭투자 등을 떠올리기 쉽지만 역시 갭투자에 대한 정확한 정보를 알고 시작하는게 최선 같습니다.